На главную






ОСНОВНЫЕ ЗАКОНЫ РФ

судебная практика


Научные статьи

Недвижимость:

Ипотека

Приватизация

Долевое строительство


Семейные споры:

Основы семейного права.

Брачный договор

Алименты

Раздел жилого помещения .


Сфера труда:

Основы трудового права.

Трудовой договор

Премиальная форма заработной платы

Трудовой договор


АВТОЮРИСТ:

Комментарий к Правилам дорожного движения.

Все об Автостраховке.

Комментарий к Закону Об обязательном страховании.

Об эвакуации транспортных средств


Уголовное право.

Комментарий к Уголовному кодексу

Комментарий к Уголовно-процессуальному кодексу

Изнасилование.

Протоколы (приложения УПК).


Налоговая энциклопедия
























БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
Rambler's Top100

Конституция, Кодексы, Законы.

Юридические услуги



Приватизация, деприватизация жилья

Введение

Написать книгу, которую наш уважаемый читатель держит в руках, нас заставил тот факт, что в наш офис с просьбами о юридической консультации по вопросам: "Приватизации и деприватизации (передача гражданами принадлежащих им на праве собственности (приватизированных) жилые помещения в государственную или муниципальную собственность)", обращается огромное количество не только жителей города Москвы, но и граждан нашей страны из других регионов. На основании вопросов наиболее часто задаваемых гражданами на этих консультациях мы сделали для себя вывод, что население Российской Федерации в основной массе даже не представляет себе, что же такое приватизация жилого помещения или деприватизация, какие правовые последствия ждут вас после совершения данной сделки. Есть ли необходимость в приватизации вашей квартиры или комнаты? Иными словами плюсы и минусы перехода в вашу собственность помещения, в котором вы живете и зарегистрированы. Такие и подобные вопросы задают нам наши уважаемые клиенты каждый день. В этом небольшом печатном труде мы бы хотели простыми словами в доступной форме изложить ответы на упомянутые выше вопросы. Конечно, мы приведем основные правовые акты нашего государства, типовые формы и бланки (делаем это скорее для того, чтобы облегчить вам возможность доказать чиновникам свою правоту, ссылаясь на тот или иной закон. Мы не сомневаемся - некоторые граждане, познакомившись с содержанием нашей книги, найдут в ее строках путь решения своей проблемы). Но этот материал вы можете и без нас посмотреть в любой юридической литературе или в официальных изданиях законов РФ. Многие из вас уже наверняка с ними знакомы. Основная наша задача - постараться помочь вам понять и разобраться с точки зрения практического применения этих законодательных нормативов, на это способен далеко не каждый из нас. К нашему великому сожалению мы можем упустить некоторые важные моменты законодательства о приватизации. Будем надеяться, что это окажутся наименее значительные моменты, и именно ваш случай подробно описан в нашей рукописи. Давайте с вами сразу оговоримся, что в каждом случае нужен индивидуальный подход к решению той или иной проблемы, и мы ни в коем случае не советуем игнорировать обращения к квалифицированному юристу, наоборот, это даже необходимо. Уверяем вас, что плата за юридическую консультацию несравненно ниже, чем плата моральная и материальная за неправильно принятое решение. Последствия вашей ошибки могут сказаться еще не на одном поколении ваших потомков. В этом месте нашего разговора хотелось бы сделать предупреждение, обращение за консультацией к юристу или к риэлтору абсолютно разные вещи. Риэлтор, другими словами - торговец недвижимостью, может быть кто угодно по своему образованию: выпускник средней школы, инженер, ученый математик. Юрист, в отличие от указанной выше должности, обладает специальными профессиональными знаниями в области жилищного права, которое он изучал в высших учебных заведениях или колледжах, где его знания оценили высококвалифицированные преподаватели и на основании полученных знаний выдали ему диплом. Кроме того, практикующий юрист имеет большой опыт защиты интересов граждан Российской Федерации по разбираемым нами в этом труде вопросам в судах разных инстанций или в различных государственных органах.

Думаем, что едва ли кто из живущих на земном шаре людей будет оспаривать тот факт, что жилье для любого человека, в какой бы точке земного шара он ни проживал, какой национальности, какого вероисповедания он ни был - основное условие не только нормальной жизни, но и просто вопрос существования человека на земле. С незапамятных времен человек пытался укрыться от непогоды, от врагов, для защиты и создания своей семьи в пещерах, соломенных хижинах, рыцарских замках и т.д. Люди старались строить на "века" как можно больше, просторнее и крепче. Жилье было одним, хотя и не всегда обязательным, показателем богатства и успеха. Крупные феодалы строили себе огромные прекраснейшие замки, короли, цари, вельможи - изысканные дворцы, соревнуясь между собой в роскоши, купцы - большие, крепкие дома. В России до 1917 года, как и в других странах, бурно развивалась строительная индустрия, создавались уникальные архитектурные проекты. И сейчас мы восхищаемся прекраснейшими зданиями, построенными в прошлых столетиях. Многие из них прекрасно сохранились до наших дней. После социалистической революции с уничтожением частной собственности, морали, нравственности, понятия семьи, с изменением жизненных ценностей произошли изменения не только в строительстве жилья, но и подходе к понятию "жилищные отношения". К огромному нашему сожалению не в лучшую сторону.

В сегодняшнее время все изменилось. В том числе восстановлена и частная собственность на жилье. Люди получили, вернее, восстановили возможность покупать, строить самим свое жилье, создавать, как это и заложено в человеческой природе, "родовое гнездо". Первая в списке по реализации прав на собственное жилье стоит правовая операция по приватизации жилищного фонда. На сегодняшний день это является наиболее доступным решением "квартирного вопроса" для многих жителей Российской Федерации. И не только стать собственником жилой недвижимости, но и, возможно, стать участником рынка жилья, поправив тем самым, а иногда и во многом улучшив свое материальное положение.

Во вступлении к нашей рукописи, мы не будем утруждать читателя рассуждениями о том, что такое приватизация, деприватизация (передача гражданами принадлежащих им на праве собственности (приватизированных) жилых помещений в государственную или муниципальную собственность), какие именно цели преследует приватизация и т.д. Нам просто хотелось бы подготовить вас к внимательному изучению материала. Знания и понятия, полученные вами в результате работы над нашей книгой, очень пригодятся для правильного подхода и решения вечного вопроса "что делать?". Надо полагать, эта рукопись вызовет интерес еще и потому, что пишем мы ее сразу после вступления в законную силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации. В связи с введением нового Жилищного кодекса с 1 марта 2005 года утратили свою юридическую силу многие законодательные акты в том числе и Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Оговоримся сразу, дабы наши уважаемые коллеги - юристы не обвинили нас в полной безграмотности, что утрачивает силу с указанной выше даты только часть этого Закона, но об этом мы с вами поговорим далее на страницах книги. Сейчас нам важно просто обратить ваше внимание на этот факт, так как все наши рассуждения и выводы будут строиться с учетом действующих именно на сегодняшний день правовых актов.

В процессе нашей работы мы используем аналогичные издания других авторов, опыт и знания наших коллег, естественно, очень полезен и интересен для нас. Среди них много грамотных и преданных своей профессии людей, но у каждого из нас существует свой взгляд на те или иные факты, по-разному мы можем понимать тот или иной законодательный акт, хотя, безусловно, основные постулаты законодательства являются незыблемыми и одинаковыми для всех граждан Российской Федерации.

Делая выводы после изучения указанных выше трудов, нам захотелось изменить подход к данной проблеме, посмотреть на наше законодательство с точки зрения простого обывателя. Очень не хотелось бы ограничиться простыми комментариями кодексов, законов и постановлений или напечатать всем знакомые бланки для регистрации того или иного права граждан РФ.

Простое изложение законов, комментарий к ним, какими бы грамотными они ни были, не помогут простому гражданину ответить на главные вопросы: надо или нет, что делать, лучше или хуже, какие плюсы и минусы, какие последствия и массу других вопросов, связанных с приватизацией и деприватизацией жилья.

В заключение добавим, обратите внимание на то, что вероятнее всего, издание на тему приватизации жилищного фонда, которое вы сейчас держите в своих руках, будет по понятным причинам, одним из последних. Заканчивается время безвозмездной приватизации и нам очень хотелось помочь вам в эти сжатые сроки остановить свой выбор на правильном решении.

Раздел I. Приватизация жилых помещений. Правовые последствия

Глава 1. Основные принципы и положения приватизации жилья

В соответствии со сказанным в нашем длинном и утомительном предисловии начнем разговор о такой важнейшей теме для большинства граждан Российской Федерации, как приватизация. Договоримся сразу, что о деприватизации (передача гражданами принадлежащие им на праве собственности (приватизированных) жилых помещений в государственную или муниципальную собственность) мы с вами будем говорить в следующем разделе нашей книги, дабы не запутать нашего уважаемого читателя. Определений юридической терминологии, примеров законов и подзаконных актов будет достаточно и в этом разделе нашей рукописи.

Итак, все по порядку.

Уважаемый нами читатель прекрасно понимает, что назрела необходимость в срочном выборе - жить в собственном жилье или в государственном (несколько позже мы рассмотрим эту тему подробнее). Быть собственником или довольствоваться жильем на основании договора социального найма. Наша задача и состоит в том, чтобы после изучения нашей книги вы отбросили все сомнения, перестали советоваться с соседями, родственниками, друзьями, которые, сами того не желая, оказывают чаще всего медвежью услугу. Перечисленные выше "специалисты" в девяноста девяти случаях из ста возможных, сами слабо, а то и вовсе не представляют, что есть приватизация, ее правовые последствия. вы сами сможете давать объективные и грамотные советы, хотя повторимся, лучше советовать сомневающимся гражданам обратиться за квалифицированным советом к юристу. Тем самым вы снимаете с себя моральную ответственность не только за правовые последствия выбора ваших друзей, но и действительно поможете людям, заслужите их уважение.

Почему возникла необходимость в срочном принятии решения в таком важнейшем вопросе именно сейчас, что случилось? Невольно напрашивается этот вопрос.

Дабы положить конец всяким домыслам, слухам, извините за резкость наших слов, бредовым объяснениям некоторых граждан, часто являющихся мелкими государственными чиновниками, разберем подробно этот вопрос. Четко объясним сложившуюся ситуацию в нашем законодательстве.

Надеемся, что наш уважаемый читатель осведомлен о введении в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации с 1 марта 2005 года. Строго говоря, об этом событии должен знать каждый гражданин РФ, и не только сам факт его вступления в силу, но и изучить его. Хотя бы иметь понятие об его основополагающих правовых нормах.

Каждый новый закон, являясь частью законодательства, должен органично вписаться в его систему. Поэтому необходимо решить вопрос не только о сроке введения закона в действие, устранить дублирование его другими нормативными актами, их противоречия, установить порядок применения отдельных положений закона и т.д. Этим целям и служит Вводный закон. В данном случае Вводным законом является Федеральный закон N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вступивший в законную силу с 22 января 2005 года (далее - Вводный закон). В указанном выше законе говорится, какие правовые акты утрачивают юридическую силу и перестают применяться, например ЖК РСФСР 1983 года, Закон РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". В то же время, поскольку реформирование жилищных отношений требует определенного переходного периода, временно до 1.01.2007 г. продолжают действовать некоторые положения законодательства о приватизации жилищного фонда. В ч. 2 ст. 2 Вводного закона перечислены все нормативно-правовые акты, утрачивающие свою силу с 1 января 2007 года (в том числе, в п. 1 ч. 2 ст. 2 Вводного закона конкретно указано, что с 1 января 2007 года утрачивают силу ст. 1, 2, 4, 6-8, 9 и раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 959). Все они касаются именно приватизации жилых помещений. Объясним другими словами, - граждане, которые на дату вступления в силу нового ЖК РФ с 1 марта 2005 года, уже проживали в помещении по договору найма, имеют право до 1 января 2007 года безвозмездно приватизировать свое жилище. Пока остается открытым вопрос о тех, кто был поставлен в очередь на улучшение жилищных условий по старому законодательству, будут ли иметь они право на безвозмездную приватизацию жилья после улучшения своих жилищных условий, т.е. получения нового жилища. Огромное число граждан нашей страны стоят в очереди на новое жилье, не просто многие годы, но уже и десятилетия. В связи со сказанным, кажется логичным разрешить им это право. Со своей стороны, мы могли бы посоветовать приватизировать вам свое старое, пусть даже ужасное по условиям проживания вашей семьи жилье, т.к. впоследствии возникнет вопрос, какими правами вы будете обладать, т.е. или возможность приватизации нового жилого помещения, или государство выкупит старое, но в дальнейшем будет заключен договор социального найма и т.д. Вариантов решения поставленного нами вопроса много, но все они будут отвечать в той или иной мере вашим интересам.

Перейдем непосредственно к основной теме нашей книги - приватизации жилых помещений. Постараемся по возможности доходчиво объяснить основные правовые принципы приватизации жилых помещений.

В первую очередь обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации - Федеральному закону от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (далее - ГК РФ), т.к. его статьи являются основополагающими для построения и содержания системы актов гражданского законодательства Российской Федерации. При приватизации положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. В ст. 48, 217, 235, 295 ГК РФ мы с вами найдем ответы на такие вопросы, как понятие и признаки приватизации государственного и муниципального имущества. В соответствии с перечисленными выше статьями ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Сделки приватизации характеризуют следующие признаки:

1. переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;

2. отчуждение имущества собственником (или по его решению);

3. особый порядок, установленный законодательством о приватизации.

Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом о приватизации жилья.

Далее мы будем вести свои рассуждения, основываясь в основном на Законе Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон)

Чтобы легче читатель воспринимал материал, который мы предлагаем ему для изучения, введем определение понятия - приватизация жилых помещений.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1).

Вернемся к Закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Указанный нами выше Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Целью Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилых помещениях, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилое помещение дает гражданам нашей страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д. Что отвечает условиям построения настоящего демократического общества.

Перейдем к более подробному изучению Закона. Сразу условимся, пусть нас простят уважаемые коллеги, но мы хотели бы рассматривать статьи Закона с точки зрения обывателя, т.е. не только профессионально комментировать правовые положения, но и говорить о практическом интересе для обыкновенного гражданина Российской Федерации. Для этого мы будем иногда опускать логические построения, а сразу говорить о выводах, вытекающих из той или иной правовой нормы Закона.

Так как при введении определения, что такое приватизация, мы использовали ст. 1 Закона, то не будем более повторяться, а поговорим о более интересующих нас остальных положениях Закона. Продолжаем: статью вторую, мы с вами могли бы условно озаглавить "Условия законности приватизации жилых помещений".

1. В части 1 статьи 2 Закона, как и в ст. 1 Закона о приватизации, говорится, что приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Указанная часть в декабре 1992 г. была дополнена словами: "включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Иными словами, приватизации подлежит весь государственный и муниципальный жилищный фонд независимо от того, находится он в федеральной или в собственности субъекта РФ (за исключением, конечно, жилых помещений, приватизация которых запрещена, - ст. 4 Закона о приватизации), независимо от того, находится он непосредственно в управлении собственника или передан в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (ст. 294 и 296 ГК РФ). Одновременно следует отметить, что согласно терминологии ГК РФ речь должна идти не о "полном хозяйственном ведении", а о "хозяйственном ведении", поэтому ФЗ от 20.05.02 N 55-ФЗ слово "полном" из Закона исключено. При этом следует также отметить, что согласно ст. 114 и 115 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может находиться у предприятия не только на праве хозяйственного ведения, но и на праве оперативного управления (т.е. в последнем случае на государственное унитарное предприятие (только на государственное!) распространяется правовой режим имущества, который характерен для учреждений). Это касается, как мы с вами отметили выше, государственных предприятий, образованных на базе федеральной собственности и называемых "федеральными казенными предприятиями". Им передается имущество, включая жилищный фонд, в оперативное управление. Таким образом, положение ч. 1 нуждается в уточнении в соответствии со ст. 115, 296 и 297 ГК РФ, имея в виду, что у федеральных казенных предприятий (в отличие от других предприятий) жилищный фонд закрепляется в оперативном управлении.

Закон о приватизации жилищного фонда не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Обратите внимание на тот юридический факт, что безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является дарением - гражданско-правовой сделкой, которая регулируется нормами ГК РФ.

Необходимо довести до сведения нашего читателя и то, что является государственной собственностью, а следовательно, подлежит приватизации, жилищный фонд приватизированных предприятий, на балансе которых он остался, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность. Еще одна юридическая "тонкость", до момента реальной передачи в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта РФ или федеральной собственностью в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.

2. В ч. 1 также указано, что могут быть приватизированы жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма. Понятие "договор найма" дано в ст. 1 Основ.

Договор найма (по новой терминологии ГК РФ - "договор социального найма") - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. В ч. 1 ст. 672 ГК РФ записано, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. В ст. 1 и ч. 2 ст. 14 Основ также указано, что по договору найма граждане вправе пользоваться не только вновь предоставляемыми жилыми помещениями, но занимаемыми ими ранее (в последнем случае - независимо от площади жилого помещения). Иными словами, граждане вправе приватизировать именно занимаемую жилую площадь, и не имеет значения, какая площадь приходится на каждого человека (5 или 50 кв.м) на момент приватизации жилья. Иначе говоря, изъятие излишков жилой площади или какое-либо иное перераспределение площади в таких случаях не предусмотрено.

ГК РФ (см. гл. 34 и 35) отказался от применения договора аренды жилья по отношению к гражданам. Согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам (но не гражданам).

В этой главе нашей книги мы не можем обойти и не разобрать такие вопросы, как приватизация коммунальных квартир, жилищного фонда колхозов (хотя на наш взгляд, тема колхозов не так актуальна на сегодняшний день, со времени начала перехода нашей страны на рыночные отношения прошло уже много времени, и указанная форма хозяйствования в основном ушла в историю), на какие жилые помещения распространяется запрещение приватизации. Для этого нам необходимо обратиться к статье 4 Закона. Статью 3 Закона мы с вами рассмотрим позже, она относится к теме последующих глав.

Во-первых, отметим, что ст. 4 содержит перечень жилых помещений, приватизация которых на общих основаниях запрещена.

Это, прежде всего, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения).

Кроме того, этой статьей Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Другими словами, граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса.

В самом Законе, мы с вами не найдем положений, раскрывающих такие понятия, как "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения". Попробуем обратиться к другим правовым актам:

1. Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529.

2. Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в гл. 4 ЖК и "Примерном положении об общежитиях", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.88 N 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93 N 726). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст. 109 ЖК предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

3. Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" от 14.07.92 N 3297-1 (в ред. ФЗ от 28.11.96 N 144-ФЗ; от 31.07.98 N 144-ФЗ; от 02.04.99 N 67-ФЗ) относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.99 N 229-ФЗ; от 19.06.2000 N 82-ФЗ; от 07.08.2000 N 122-ФЗ; от 26.07.01 N 105-ФЗ; от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 07.05.02 N 49-ФЗ; от 21.05.02 N 56-ФЗ; от 28.06.02 N 75-ФЗ) к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена. Подробнее об особенностях приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно - территориального образования мы предлагаем вам поговорить во второй главе раздела I, нашей книги.

4. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование. Перечень категорий граждан, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается законодательством Российской Федерации (гл. 3 ЖК). В настоящее время действуют более пятнадцати законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья.

В частности, согласно Федеральному закону "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим (см. п. 1 ст. 15 Федерального закона). Запись в ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в совхозах и на других сельскохозяйственных предприятиях связана с тем, что Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24.05.82 N 437 в домах совхозов все жилые помещения были признаны служебными. В настоящее время это положение Закона не имеет практического значения, поскольку указанное постановление противоречит законодательству Российской Федерации и не должно применяться на территории России.

Нам кажется уместно будет в этой части настоящей главы упомянуть о приватизации жилья в колхозах и совхозах. Пунктом 6 постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 N 1582-I "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

1) передача в муниципальную собственность;

2) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов;

3) включение в уставной капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно, если жилищный фонд, ранее принадлежавший колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица. Жилищный фонд, включенный в уставной капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации в соответствии с Законом о приватизации жилья, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Таким образом, Главное управление Федеральной регистрационной службы должно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или государственной собственности.

В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного жилья. Так, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 16.11.93 N 1056 граждане, проживающие на служебной жилой площади не менее 10 лет и отработавшие на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими площадь, не менее 10 лет, вправе приватизировать указанные жилые помещения.

Содержащийся в ч. 1 ст. 4 перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Имеются и другие законы, которыми предусмотрены ограничения в приватизации жилья. Так, ст. 12 Основ установлено, что не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных жилых домах. К ним отнесены (ст. 1 Основ) общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

В соответствии с Федеральным законом "О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию" от 16.05.95 N 74-ФЗ (в ред. ФЗ от 12.04.99 N 71-ФЗ), в целях сохранения системы государственного образования и обеспечения государственных гарантий на получение гражданами Российской Федерации доступного и бесплатного образования введен мораторий сроком на три года на приватизацию государственных и муниципальных образовательных учреждений всех типов, включая объекты их производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, располагающиеся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, а также в сельской местности (ст. 1).

Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" от 14.03.95 N 33-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ) установлено, что с учетом особенностей режима охраняемых природных территорий (национальных и природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Глава 2. Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования

К участию в приватизации недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью и находящегося на территории закрытого административно - территориального образования, и совершению сделок с ним допускаются граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории.

Участие других граждан и юридических лиц, не указанных выше, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и Федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Создание на территории закрытого административно-территориального образования организаций с иностранными инвестициями допускается по решению органов местного самоуправления, согласованному с Правительством Российской Федерации.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Глава 3. Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Мы не могли не остановиться отдельно на теме, которой озаглавлен этот раздел. Не ошибемся, если скажем, что почти каждый гражданин России, особенно те, кто волею судьбы, проживал на ее территории еще в период существования СССР, проживали или до сих пор живут в квартирах коммунального заселения, если нет, то наверняка наслышаны о "радостях" коммунального проживания. Не только обыкновенные граждане нашей Родины, но и великие артисты, ученые с мировым именем, видные военачальники прошли через это испытание.

Коммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Трудно представить себе, чем руководствовался человек или группа людей создавая так называемые "коммуналки", одно можем сказать точно, не человеколюбием, не заботой о гражданах своей страны, но ненавистью ко всему человеческому. Многие из нас прошли этот ад - коммунальные квартиры. Они являются ужасными памятниками тому строю, в котором мы с вами прожили более семидесяти лет, его "светлым" идеям и отражают его истинную сущность. К нашему огромному сожалению по сей день, особенно часто в крупных городах России, люди живут в таких квартирах без всяких перспектив на будущее. Отметим и тот грустный факт, что "борьба" с "коммуналками" продлится, как мы видим из окружающей нас действительности, еще много-много десятилетий.

Постараемся, как можно подробнее разобрать этот вопрос.

Так что же это такое - коммунальная квартира? В чем ее особенности? Как обстоят дела с вопросом приватизации в таких квартирах? Какие особенности встретятся вам на пути приватизации квартир с коммунальным заселением?

Начнем отвечать на эти и другие вопросы по порядку. Начнем с определения: коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет; например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись "коммунальные квартиры" появилась в Примерных правилах (в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах (ст. 12, 16 и др.). Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат - так записано в Законе) может быть решен положительно. "Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4, установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. Согласно "Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве" от 12.01.92 N 16 (в ред. Указа Президента РФ от 01.04.96 N 464), жилые помещения в коммунальных квартирах могли быть приватизированы с согласия всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" от 03.11.98 N 25-П (СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603), в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связиФедеральным законом от 20.05.02 N 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова "коммунальные квартиры".

Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.

Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров:

- общей площади комнаты в коммунальной квартире;

- площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной нами выше в ст. 42 ЖК РФ;

Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения. Другими словами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указанная доля.

Необходимо сказать и о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую комнату.

Ст. 42 ЖК РФ устанавливает преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).

Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.

Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.

Необходимо различать два вида приватизации квартир коммунального заселения:

1) приватизация коммунальных квартир;

2) приватизация комнат в коммунальной квартире.

Первый случай встречается довольно редко, в юридической литературе вы тоже не всегда встретите описание данного случая. Попробуем разобраться в указанной ситуации.

1. Приватизация коммунальных квартир

В этом случае объект приватизации - жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.

Поскольку объект приватизации в данном случае - вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире.

Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п.1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающие документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ). Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.

Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом N 54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. До 31 мая 2001 года граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в учреждение юстиции независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы за регистрацией права долевой собственности. С момента регистрации квартира переходит из государственной в частную собственность: право собственности на один объект переходит от государства к гражданам, у которых возникает единое право общей собственности на данный объект (п. 4 ст. 244). Государственная регистрация права только одного из собственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.

Для большей наглядности приведем пример:

Допустим, квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух собственников на 2/3 доли в праве невозможно. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в государственной собственности. При приватизации не каждому гражданину передается по 1/3 доли, а целая вещь - квартира - передается в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор граждане обязаны одновременно подать заявление и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Невозможно также осуществить государственную регистрацию перехода права, если хотя бы один из участников приватизации собственников скончался до момента государственной регистрации. Ввиду утраты правоспособности одного участника в регистрации права долевой собственности будет отказано и всем остальным. Поскольку приватизация (переход в частную собственность) в этом случае не состоится, граждане вправе заключить новый договор приватизации с новым составом участников.

2. Приватизация комнат в коммунальной квартире

Пусть простит нас читатель, но мы все же повторим, о чем говорилось немного ранее. Как известно, первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным. Он утратил силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 года N 8-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова".

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется.

Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Приватизация жилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется договором передачи в собственность граждан жилого помещения и свидетельством о праве собственности на жилище.

Договор заключается гражданином с органом исполнительной власти, управомоченным Правительством Москвы.

Оформление вышеуказанных документов производится по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

За услуги по оформлению приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения с граждан взимается плата в размере, установленном Правительством Москвы.

Нотариального удостоверения договора передачи в собственность жилого помещения не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения в установленном порядке.

Каждый гражданин вправе прекратить начатое им оформление приватизации жилого помещения в квартире коммунального заселения до момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения.

Если в жилом помещении в квартире коммунального заселения остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев с момента установления опеки (попечительства) оформляют договор передачи жилого помещения в квартире коммунального заселения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, иным недееспособным лицам оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов.

Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, иными лицами, ограниченными в дееспособности, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений в квартире коммунального заселения, в которой проживают несовершеннолетние лица, а также недееспособные или не полностью дееспособные лица, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников (в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы граждан, а также общественные интересы.

Переход права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими).

Члены семьи собственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включая собственника помещения.

В договоре продажи жилого помещения в квартире коммунального заселения, в котором проживают граждане, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, должны быть указаны лица, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением.

Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе приватизировать занимаемое жилое помещение и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в той же квартире коммунального заселения иного жилого помещения в установленном порядке.

Граждане, постоянно проживающие в квартире коммунального заселения и состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма, имеют право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки отчуждаемого жилого помещения в той же квартире коммунального заселения в пределах социальной нормы с учетом имеющегося жилого помещения и в порядке, установленном нормативными правовыми актами города Москвы.

Право на внеочередное получение субсидии должно быть реализовано гражданами в течение одного месяца со дня получения ими извещения о продаже жилого помещения.

Договор, дающий право пользования жилым помещением в квартире коммунального заселения, а также зарегистрированный в установленном порядке документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения, являются основанием для осуществления предоставленных договором или законом прав и обязанностей в отношении жилого помещения и мест общего пользования в квартире коммунального заселения.

Порядок совместного пользования местами общего пользования определяется соглашением сособственников, пользователей.

Граждане, занимающие жилые помещения в квартире коммунального заселения, обязаны:

- использовать жилое помещение только для проживания;

- соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения;

- возмещать расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию инженерного и иного оборудования соразмерно со своей долей участия в соответствии с законодательством.

В июне 1999 г. Московская городская Дума приняла Закон города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" (от 16 июня 1999 г. N 24-62).

Закон должен был определять особенности приватизации жилых помещений, принадлежащих на праве социального найма в квартирах коммунального заселения, а также меры по защите прав и интересов собственников и пользователей жилых помещений в этих квартирах.

Однако Прокурор города Москвы обратился в суд с заявлением о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", мотивируя это тем, что закон противоречит федеральному законодательству, незаконно ограничивает права граждан на приватизацию квартир коммунального заселения на равных началах приватизации жилых помещений, установленных Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело N 3-312/2001 по заявлению Прокурора города Москвы о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", удовлетворила заявление о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения".

Закон города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" был признан противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не подлежащим применению со дня вступления решения в законную силу.

Верховный Суд Российской Федерации определением от 2 октября 2001 г. N 5-г01-116 оставил решение Московского городского суда от 6 августа 2001 г. без изменений, кассационные жалобы представителей Московской городской Думы без удовлетворения.

Законом города Москвы от 27 марта 2002 г. N 15 Закон от 16 июня 1999 г. N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" был отменен.

Глава 4. Участники приватизации

Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в Закон о приватизации жилья внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства РФ не допускался. Федеральный закон N 54-ФЗ по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства.

Дополним наше вступление к данной главе еще одним "историческим" отступлением, необходимым для полного понимания вопроса, который мы разберем в этой части нашего разговора. Начиная с 31 мая 2001 года приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут. Важно и то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмездной передачи.

Итак, согласно Закону РФ от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г.) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

1. Поговорим более подробно о сказанном выше. Первое, необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 69 ЖК РФ (ранее он определялся ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г.). К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

2. Второе, приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом.

3. Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11.08.94 N 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона.

Новизна этих норм состоит в следующем:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (ст. 2);

- предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2);

- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2);

- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7);

- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).

4. Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность (ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность).

Ускорение процесса приватизации жилья путем установления конкретного срока окончания приватизации жилья, повышения квартплаты для нанимателей жилых помещений и др. не отвечает основным принципам Закона. Например, 9 октября 1996 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в котором предусматривалось право законодательных органов субъектов Российской Федерации устанавливать конкретные сроки окончания бесплатной приватизации государственного жилья. Президент РФ 13 ноября 1996 г. отклонил указанный Федеральный закон, указав на неконституционность такой нормы. Было отмечено, что фактически субъектам Российской Федерации предоставляется право отменять действие федерального закона на своих территориях, а также право ограничивать право граждан на приватизацию жилья. В этой связи Федеральный закон нарушает Конституцию РФ, в частности ч. 2 ст. 55, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина.

Эта "идея" находила отражение и в Московской программе "Жилище", утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 19.09.95 N 782, которая предусматривает в качестве условий осуществления жилищной реформы "установление конечного срока (например, 2-3 года) бесплатной приватизации". Указанное положение на практике ни на территории г. Москвы, ни на территории других субъектов Российской Федерации не было реализовано. Однако предложения об установлении сроков осуществления приватизации жилья в Российской Федерации или вообще о запрете бесплатной приватизации жилья продолжают раздаваться. Представляется, что основная цель таких предложений - желание местных органов побыстрее передать населению убыточный жилищный фонд и соответственно сократить расходы из местных бюджетов на эти цели.

5. Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос: было ли реализовано право на бесплатную приватизацию жилья другими лицами, которые не стали собственниками? Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10), рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.

Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, это режим имущества супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Исключение составляют три случая:

- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;

- имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;

- имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.

Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным контрактом - не установлено иное). Этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами. В таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов. Все равно жилое помещение является их совместной собственностью. Федеральным законом от 15.05.01 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" из ч. 1 ст. 2 исключены слова "(совместную или долевую)". Следовательно, теперь (после принятия указанного Федерального закона) при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только в долевую собственность.

Какие последствия приватизации жилого помещения с передачей его гражданам в общую долевую собственность? Это порождает определенные права и обязанности у участников общей долевой собственности. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/2 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.

6. Запись в ч. 1 ст. 2 о том, что "жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних", необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...". Это положение носит императивный характер; иными словами, при приватизации жилого помещения в обязательном порядке должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ - это родители (усыновители), опекуны и попечители, также органы опеки и попечительства.

7. Статья 2 была дополнена в 1994 г. ч. 2 и 3 в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В указанных случаях инициативу по передаче в собственность несовершеннолетних занимаемого жилья должны проявить их законные представители - родители (усыновители, опекуны и попечители). Согласно ст. 28 ГК РФ в отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители или опекуны; в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет - родители, усыновители или попечители (ст. 26 ГК РФ). В отличие от названных статей ГК РФ в ст. 2 Закона о приватизации предусмотрены "дополнительные гарантии" по решению этого вопроса: приватизация осуществляется с предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства. В чем заключается необходимость участия в этих случаях органов опеки и попечительства - сказать трудно, поскольку согласно Закону (это вытекает из ч. 2) жилье в обязательном порядке должно быть передано в собственность несовершеннолетних.

8. Часть 3 ст. 2 в 1998 г. была изменена и текстуально повторяет п. 5 ст. 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.96 N 159-ФЗ (в ред. ФЗ от 08.02.98 N 17-ФЗ; от 07.08.2000 N 122-ФЗ; от 08.04.02 N 34-ФЗ).

Эта часть касается оставшихся проживать в жилом помещении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В ней указан иной перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетних при оформлении приватизации жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители.

Установлен и трехмесячный срок, в течение которого указанные лица в интересах несовершеннолетних должны принять меры по оформлению договора передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (ранее был шестимесячный срок). Полагаем, что указанный срок должен служить ориентацией для лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, и его истечение не является основанием для отказа в приватизации жилья, в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние. Понятия "дети-сироты" и "дети, оставшиеся без попечения родителей" даны в ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

Дети-сироты - лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. Дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка, оставшегося без попечения родителей, в установленном законом порядке.

В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета (см. ч. 4 настоящей статьи). Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации.

В частности, в п. 4 "Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в городе Москве" указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном Постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.

Глава 5. Документы, необходимые для приватизации жилья

Эту главу нашей книги можно было бы озаглавить: практическая приватизация жилых помещений.

Взвесив все положительные и отрицательные последствия приватизации занимаемого вами жилья и приняв решение о приватизации своего жилища, вам необходимо убедить всех членов семьи в правильности принятого вами решения и получить их согласие.

Затем необходимо решить, на кого из членов вашей семьи (зарегистрированных по данному адресу) приватизировать жилье. После этого начинается процесс оформления.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1. Оригинал ордера или Выписка из решения с договором социального найма - в ЕИРЦ (копия и оригинал).

2. Копия финансового лицевого счета - в ЕИРЦ (копия и оригинал).

3. Выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (выписка из решения) - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).

4. Справка со старыми паспортными данными и причиной замены паспорта (при замене гражданами паспортов с июля 1991 г.) - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал)

Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.

Справка о переименовании адреса (в ордере, несоответствии адресов в паспорте БТИ) - в БТИ (копия и оригинал).

5. Экспликация, поэтажный план. Указанный адрес, должен полностью соответствовать адресу, указанному в паспорте - в БТИ (копия в 2-х экземплярах оригинал).

6. В случае прибытия на жилую площадь после 01.07.1991 года - выписка из домовой книги, если проживали в г. Москве - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).

Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.

7. В случае прибытия после 01.07.1991 года до 31.01.1998 года на жилую площадь из других регионов России (в т.ч. Московская область) - справку БТИ. Регистрационная палата - после 31.01.1998 года справки об участии в приватизации по прежнему месту жительства и выписку из домовой книги.

8. Оригинал и копия документов о назначении опекуном, разрешение Главы управы на приватизацию, паспорт опекаемого, если документы оформляются опекуном.

9. Документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на занимаемой площади (паспорта, свидетельства о рождении до 14 лет - оригиналы и копии).

10. Копии документов, подтверждающие личность в развернутом виде: паспорт РФ - 2 стр. (фото) - 4-5 стр. (вся регистрация).

11. Если на площади проживали дети до 18 лет и выбыли на момент приватизации, то с места регистрации детей - выписку из домовой книги.

12. Договор социального найма на обменные ордера от 2000 года.

13. Договор социального найма (о переводе лицевого счета) в случае изменения в составе семьи заявителей с данными, указанными в ордере (жилищные группы районов)

14. В случае прибытия на площадь из-за границы после 01.07.1991 года - справку о регистрации (прописки). Посольство.

15. Справку о дате постройки дома (паспортный стол).

Здесь мы приводим наиболее полный список необходимых документов, но в зависимости от ситуации некоторые из документов вам не потребуются.

Следует довести до сведения читателя, что с 2004 года, во всех округах г. Москвы начался прием граждан, желающих оформить приватизацию занимаемых жилых помещений, с подготовкой документов в режиме "одного окна"

Оформление документов на передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений муниципального жилищного фонда в режиме "одного окна" проводится в следующем порядке:

Служба "одного окна":

1. Граждане, изъявившие желание приватизировать квартиру (комнату), обращаются на первичный прием в отдел приватизации и оформления прав собственности Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Центральном административном округе.

1.1. На прием обращаются все члены семьи старше 14 лет при наличии паспортов, свидетельств о рождении детей и ксерокопий указанных документов.

1.2. В случае прибытия граждан в приватизируемое жилое помещение позднее 01.09.1991 г. граждане на первичный прием представляют документы, свидетельствующие о неиспользованном праве на участие в приватизации.

1.3. Граждане подписывают заявление о подготовке документов на приватизацию в режиме "одного окна", установленного образца, которое формируется с использованием действующей программы "Приватизация (подготовка документов)".

1.4. Ответственные сотрудники отдела приватизации информируют граждан о необходимости оплаты за оформление документов (изготовление документов БТИ, оформление, в случае необходимости, договора социального найма, регистрация права собственности, оформление нотариальной доверенности для представления документов на госрегистрацию) и выдают необходимые квитанции.

1.5. Прием заявлений граждан с необходимыми документами фиксируется в журнале обращений.

1.6. Ответственные сотрудники отдела приватизации с использованием действующей программы "Приватизация (подготовка документов)" формируют запросы документов в БТИ, жилищные организации (ДЕЗ, ЕИРЦ) с целью получения следующих документов:

- Ордер (или выписка из распоряжения на право заключения договора социального найма - оригинал) на занимаемое жилое помещение.

- Выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, зарегистрированных на данной жилой площади в настоящее время, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера.

- Копия финансового лицевого счета при оформлении приватизации комнат в квартирах коммунального заселения или отдельных квартир в случае утери ордера.

- Справка о данных предыдущих документов, удостоверяющих личность, с указанием причины замены за период с 01.09.1991

- Поэтажный план и экспликация квартиры.

2. Управление Департамента:

2.1. После проверки документов, полученных по запросам из БТИ и ЕИРЦ, приглашает граждан для дальнейшего оформления документов.

При предъявлении гражданами документов об оплате, с использованием компьютерной программы "Приватизация (подготовка документов)" оформляются:

- договор социального найма (в случае необходимости),

- договор передачи,

- доверенность на представление документов на государственную регистрацию.

2.2. Договор подписывают все члены семьи, старше 14 лет при наличии паспортов, свидетельств о рождении детей.

2.3. В журнале регистрации договоров передачи делается соответствующая запись о заключении договора.

2.4. Документы в установленном порядке направляются на государственную регистрацию

2.5. В случае наличия в документах, полученных из БТИ, ЕИРЦ фактов несанкционированного переоборудования, наличия подсобных помещений, а также несоответствия сведений в документах, сообщения о задолженности по оплате коммунальных услуг готовится письмо в соответствующую организацию (БТИ, МВК, ЕИРЦ) и заявителям о приостановлении оформления документов.

В случае отсутствия ордера в представленных ЕИРЦ документах вопрос выносится на рассмотрение общественной жилищной комиссии округа для получения разрешения на приватизацию при отсутствии ордера, о чем заявители также должны быть уведомлены.

2.6. При поступлении зарегистрированных документов о собственности граждане (все члены семьи старше 14 лет с паспортами и свидетельствами о рождении детей) приглашаются в отдел приватизации для их получения.

Глава 6. Документы, выдаваемые регистрирующим органом

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). Форма "Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным положением о приватизации" (прил. 3). Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться ст. 125, 209, 212-215, 288, 294, 296 и др. ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Законом такое право предоставлено и государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 294 и 296 ГК РФ). Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.

Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять Главное управление Федеральной регистрационной службы на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ).

Частью 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние..." Данное положение следует применять с учетом ч. 1 ст. 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних; его целесообразно было бы и поместить в ст. 2, а не в ст. 7. Тем не менее, не следует делать вывод об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения. В частности, в "Примерном положении о приватизации" (п. 3) указано, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение; отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Аналогичное разъяснение дано в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", где говорится о возможности отказа со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности на квартиру - "отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных органов".

На практике органы опеки и попечительства, как правило, настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи.

В заключение скажем, что в итоге на руки вы должны получить кроме прочего, самое основное, а именно правоустанавливающие документы, таких документов всего два: договор передачи и свидетельство собственности на жилище, перечисленные документы выдаются собственникам под роспись с указанием даты в журнале учета выдачи документов. Берегите их и храните в надежном месте, не рекомендуем давать их в руки незнакомым или малознакомым людям.

Глава 7. Права членов семьи собственников жилых помещений

Для раскрытия темы настоящей главы нашей книги, мы с вами вновь обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации, введенному в действие с 1 марта 2005. Как вы уже наверняка заметили, концовка фразы традиционна. Мы много раз повторяли ее и еще не раз повторим, так как нашу рукопись наверняка будут читать не только специалисты, но и люди далекие от юриспруденции, а так же учащиеся колледжей, ВУЗов, и мы знаем из личного опыта, как полезно повторять основополагающие постулаты тех или иных знаний, чтобы был более понятен и лучше запоминался изучаемый материал.

Мы ведем с вами разговор во время изменения жилищного законодательства, поэтому уместно будет напомнить, что вопросы, касающиеся осуществления права собственности на жилые помещения, строго говоря, не являются предметом правового регулирования Закона о приватизации, поскольку он определял "основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации". Однако в период принятия Закона (июль 1991 г.) вопросы осуществления права собственности не были урегулированы законодательно, в частности в ЖК РСФСР 1983 года, поэтому включение указанных норм было оправданно в целях осуществления жилищной реформы, которая предусматривает формирование рынка жилья. Позднее указанные вопросы были урегулированы в ст. 6 Основ, в которых, как записано в преамбуле, определены "основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере", а также в ГК РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В разделе II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", главе 5 "Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан" нового Жилищного кодекса, мы с вами получим четкий ответ на поставленный этой главой книги вопрос. Нет смысла полностью заниматься комментариями Кодекса, для этого существуют отдельные специализированные издания, но необходимые разъяснения на его законодательной основе мы конечно дадим.

В первую очередь нас интересуют права и обязанности самого собственника жилого помещения. Обратимся для этого к ст. 30 ЖК РФ, где раскрывается содержание права собственности граждан на жилые помещения. В части первой указанной статьи, мы с вами читаем традиционную триаду правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества, а именно жилого помещения. Читателю следует заметить то, что по сравнению с нанимателями собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными жилыми помещениями по своему усмотрению в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом, т.е. они вправе определять юридическую судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду (ч. 2 ЖК РФ) и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в ч. 3, указывается на то, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Собственник должен своевременно вносить оплату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), за свой счет производить текущий и капитальный ремонт принадлежащего ему жилого помещения и оборудования в нем, а также участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (а также общего имущества в коммунальной квартире, если он является собственником комнаты в такой квартире), уплачивать налог на недвижимое имущество и т.д. Частью 4 настоящей статьи подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. Другими словами, право собственника не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона. При этом стоит обратить внимание, что в отличие от нанимателя жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ) за нарушение перечисленных обязанностей Жилищный кодекс не предусматривает возможности прекращения права собственности и выселения собственника из принадлежащего ему жилого помещения.

Однако несоблюдение установленных ЖК РФ правил использования жилого помещения может служить основанием для прекращения права собственности на такое помещение на основании ст. 293 ГК РФ. Согласно указанной статье, если собственник использует свое жилище не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить указанные нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после такого предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Чтобы немного успокоить будущего собственника, скажем, что это самые крайние меры, и мы надеемся, что вы нормальный во всех отношениях гражданин и лишение собственности вам не грозит. Судебные дела такого порядка требуют тщательной подготовки, четко доказанных фактов нарушений, многочисленных свидетелей, так что произвол со стороны чиновников практически невозможен.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ.

Купля-продажа жилых помещений - одна из распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30, в том числе ст. 549-558 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не требуется.

В настоящее время значительно расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ): каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье.

В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ).

Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.

Рента может быть постоянной и пожизненной. Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки - индивидуальные жилые дома.

Согласно ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Статьей 596 ГК РФ предусмотрена пожизненная рента. Она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).

Статья 3 дополнена ч. 2 в 1994 г. в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних. Она предусматривает, что любые сделки в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, не могут быть совершены без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это положение позднее нашло закрепление в ч. 4 ст. 292 ГК РФ: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства".

В ГК РФ указанное требование, как следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого жилого помещения, находящегося в собственности граждан (независимо от основания возникновения права собственности на жилое помещение).

Сделкам в ГК РФ посвящена гл. 9, в которой даются понятие, виды и формы сделок. Согласно ст. 153 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 31 и 34 опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан (к последним относятся несовершеннолетние граждане - см. ст. 26 и 28 ГК). Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Соответствующие нормы содержатся и в Семейном кодексе РФ, согласно ст. 121 которого:

- "защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства;

- органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Вопросы организации и деятельности органов местного самоуправления по осуществлению опеки и попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей, определяются указанными органами на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, настоящим Кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации".

Подробно освещен порядок участия органов опеки и попечительства в совершении указанных сделок в Письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних". Согласно указанному письму при подготовке документов, связанных с приватизацией, а также сделками с жилыми помещениями, часть или вся площадь которых принадлежит несовершеннолетнему наравне с совершеннолетними членами семьи, органам управления образованием было рекомендовано руководствоваться ст. 37, 292 ГК РФ, в соответствии с которыми требуется в этих случаях обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади. Данное разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа.

Для решения наиболее сложных и спорных случаев, связанных с совершением сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также другим вопросам, затрагивающим права и законные интересы детей, министерство рекомендовало создавать при органах местного самоуправления Советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних.

В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом жилых помещений, должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие.

Для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, признано целесообразным незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, в которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, разрешается производить в исключительных случаях.

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, рекомендовано органам управления образованием запрашивать следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копию справки из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (ф. 15), из органов внутренних дел по месту будущего проживания несовершеннолетнего. Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

Если с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК и ЖСК), органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения (ч. 4 ст. 292 ГК РФ). Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендовано одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

В ч. 3 ст. 3 предусмотрено, что средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, должны перечисляться в сберегательный банк в качестве вклада на имя несовершеннолетнего. Эти средства являются собственностью несовершеннолетних граждан и согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ могут расходоваться опекуном или попечителем (как и другие доходы) исключительно в интересах подопечного несовершеннолетнего и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

В ч. 4 записано, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.

В настоящее время по данному вопросу следует руководствоваться ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Итак, ч. 4 настоящей статьи следует применять с учетом норм ГК РФ, предусматривающих, что собственники приватизированных квартир имеют также свою долю в праве собственности на общее имущество дома. Иными словами, они являются собственниками этого имущества, а не совладельцами и пользователями.

Какими правами и обязанностями обладают граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении? Знакомясь с печатными трудами других авторов, мы заметили одну особенность - большинство из них, видимо, принимая во внимание, что основной темой является приватизация, уделяло поставленному выше вопросу поверхностное внимание, отделываясь парой общих предложений, Но мы считаем, настало время подробно изложить и эту тему, предвидя, что читателю гораздо удобнее в одном издании получить четкие полные ответы на все вопросы, касающиеся темы приватизации, а следовательно, собственности на жилое помещение.

Для ответа на этот вопрос обратимся опять к Жилищному кодексу Российской Федерации. Ст. 31 определяет права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Начнем с определения, кто может рассматриваться в качестве членов семьи собственника жилого помещения. В части определения непосредственных членов семьи собственника следует учитывать положения ст. 2 СК РФ. Таким образом, членами семьи собственника жилого помещения являются его супруг, родители (в т.ч. усыновители) и дети (в т.ч. усыновленные). Другие лица, перечисленные в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, непосредственно членами семьи собственника жилого помещения не являются, а в ряде случаев могут и не состоять в родственных отношениях с собственником жилого помещения. Однако они обладают правом пользования жилым помещением наравне с его собственником, если вселены собственником в жилое помещение в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения не обладают правом распоряжения жилым помещением, но они имеют не ограниченное каким-либо сроком право пользования жилым помещением наравне с собственником такого помещения. При этом члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

Кроме прав у членов семьи собственника имеются и обязательства, они перечислены в ч. 3 ст. 31. Дееспособные члены семьи собственника несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Под дееспособными членами семьи собственника понимаются лица, достигшие 18 лет, лица вступившие в брак до достижения 18 лет (ст. 21 ГК РФ), а также несовершеннолетние, достигшие 16 летнего возраста и объявленные полностью дееспособными в порядке, установленном ст. 27 ГК РФ.

Право пользования жилым помещением членов семьи собственника возникает при их вселении в жилое помещение, а прекратиться может по основанию, указанному в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. С 01.01.2004 года переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В этом месте наших рассуждений необходимо вспомнить, что мы имеем в виду приватизированное жилье, а следовательно, уместно обратиться к Федеральному закону N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 19 указанного Закона устанавливает ограничение на действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. После сказанного выше, рассмотрим иной случай, если все члены семьи были вселены собственником после приватизации им данного жилого помещения. Тогда при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования таким помещением у бывших членов семьи собственника также прекращается. Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

В части 5 ст. 31 определяются последствия истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда для бывшего члена семьи собственника, а также случаи досрочного прекращения права пользования жилым помещением указанного лица. Первый случай досрочного прекращения права пользования базируется на положении п. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Во втором случае досрочное прекращение права пользования допускается только на основании судебного решения, когда у бывшего члена семьи прежнего собственника изменились обстоятельства и появилась возможность обеспечить себя иным жилым помещением.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника такого помещения может наступить на основании решения суда, если он использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Далее в ч. 6 ст. 31 говорится о том, что бывший член семьи собственника, пользующийся жильем на основании суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, имеет права, несет обязанности и ответственность, которые мы рассмотрели с вами выше, в ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ.

В заключение мы побеседуем о гражданах, не относящихся к членам семьи собственника жилого помещения. Основным отличием таких граждан от членов семьи собственника является то, что права, обязанности и ответственность членов семьи собственника исчерпывающе определены в законе, в то время как права, обязанности и ответственность иных граждан, которым собственник жилого помещения предоставил право пользования этим помещением, определяются соглашением гражданина с собственником жилого помещения. Поскольку Жилищный кодекс обязательных требований к форме соглашения не устанавливает, оно может быть заключено в устной (ст. 159 ГК РФ) и письменной форме (как простой, так и нотариальной - ст. 160-163 ГК РФ).

Глава 8. Наследование приватизированных помещений

Настоящая глава нашей книги созвучна с предыдущей главой. То, о чем мы будем беседовать в ней, логически вытекает из сказанного выше.

Из написанного выше вы уже поняли, что приватизированная жилая площадь не что иное, как ваша собственность. Следовательно, мы справедливо можем сказать, наследование приватизированных помещений производится в обычном порядке в соответствии с наследственным правом Российской Федерации (часть 3, ст. 1110-1185 ГК РФ).

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам как единое целое и в одно время.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет те же правовые последствия, что и смерть.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если оно неизвестно или находится за пределами РФ, местом открытия наследства в РФ признается место нахождения наследственного имущества.

Наследниками могут быть:

- граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства;

- зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства;

- юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Закон определяет основания, по которым граждане могут быть лишены наследства (ст. 1110-1117 ГК РФ).

Наследование может осуществляться по завещанию и по закону.

Наследование по завещанию (глава 62 ГК РФ)

Завещание может быть совершено лично гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам любым образом.

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Он может распорядиться всем имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний (ст. 1118-1120 ГК РФ).

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Несоблюдение этих условий влечет за собой недействительность завещания (ст. 1124 ГК РФ).

Нотариально удостоверенное завещание должно быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. При написании или записи завещания могут быть использованы технические средства (электронно-вычислительная машина, пишущая машинка и др.).

Завещание, записанное нотариусом со слов завещателя, до его подписания должно быть полностью прочитано завещателем в присутствии нотариуса. Если завещатель не в состоянии лично прочитать завещание, его текст оглашается для него нотариусом, о чем на завещании делается соответствующая надпись с указанием причин, по которым завещатель не смог лично прочитать завещание.

Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем.

Если завещатель (в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности) не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть полностью подписано другим гражданином в присутствии нотариуса. В завещании должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилия, имя, отчество и место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя, в соответствии с документом, удостоверяющим личность этого гражданина.

При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель.

Если завещание составляется и удостоверяется в присутствии свидетеля, оно должно быть им подписано и на завещании должны быть указаны фамилия, имя, отчество и место жительства свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим его личность.

Нотариус обязан предупредить свидетеля, а также гражданина, подписывающего завещание вместо завещателя, о необходимости соблюдать тайну завещания (ст. 1123 ГК РФ).

При удостоверении завещания нотариус обязан разъяснить завещателю содержание статьи 1149 ГК РФ и сделать об этом на завещании соответствующую надпись.

В случае, когда право совершения нотариальных действий предоставлено законом должностным лицам органов местного самоуправления и должностными лицами консульских учреждений Российской Федерации, завещание может быть удостоверено вместо нотариуса соответствующим должностным лицом с соблюдением правил Гражданского кодекса о форме завещания, порядке его нотариального удостоверения и тайне завещания (ст. 1125 ГК РФ).

Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание).

Закрытое завещание должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания.

Закрытое завещание в заклеенном конверте передается завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, от которого нотариусом принято закрытое завещание, месте и дате его принятия, фамилии, имени, отчестве и о месте жительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим личность.

Принимая от завещателя конверт с закрытым завещанием, нотариус обязан разъяснить завещателю содержание пункта 2 статьи 1126 и статьи 1149 ГК РФ и сделать об этом соответствующую надпись на втором конверте, а также выдать завещателю документ, подтверждающий принятие закрытого завещания.

По представлению свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее чем через пятнадцать дней со дня представления свидетельства вскрывает конверт с завещанием в присутствии не менее чем двух свидетелей и пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону. После вскрытия конверта текст содержащегося в нем завещания сразу же оглашается нотариусом, после чего нотариус составляет и вместе со свидетелями подписывает протокол, удостоверяющий вскрытие конверта с завещанием и содержащий полный текст завещания. Подлинник завещания хранится у нотариуса. Наследникам выдается нотариально удостоверенная копия протокола (ст. 1126 ГК РФ).

Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права и законные интересы которого были нарушены этим завещанием (ст. 1131 ГК РФ).

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая причины.

Последующее завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или отдельных завещательных распоряжений, отменяет прежнее завещание полностью или в части, в которой оно противоречит последующему завещанию.

При толковании завещания нотариусом, исполнителем завещания или судом принимается во внимание буквальный смысл содержащихся в нем слов и выражений.

Наследование по закону (глава 63 ГК РФ)

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности:

- наследники первой очереди - дети, супруг и родители наследодателя (внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления); если нет наследников первой очереди, то призываются к наследству

- наследники второй очереди - полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка как со стороны отца, так и со стороны матери; дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления; если нет наследников второй очереди, то призываются к наследству

- наследники третьей очереди - полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя); двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1142-1144 ГК РФ).

Если нет наследников первой, второй и третьей очередей, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степеней родства (ст. 1145 ГК РФ).

Приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона РФ от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порождает право собственности на квартиру каждого из них и в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую собственность или с определением долей (Постановление Пленума Верховного суда РФ от 25.10.1996 г. N 10).

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли в праве общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

Эти правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.

Глава 9. Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений

В предыдущих главах нашей книги мы с вами выяснили, что приватизированное жилье есть ваша собственность. Понятно, что у многих граждан сразу возникает вопрос о том, как и кто будет обслуживать ваше жилище, насколько это дороже и т.д. и т.п.

Отвечая на поставленные вопросы, мы, конечно, сошлемся на соответствующие законодательные акты, но пусть простят нас коллеги, основную часть повествования мы посвятим простому "житейскому" объяснению. Такой подход к раскрытию темы продиктован нам необходимостью успокоить наших граждан, развеять бредовые фантазии, слухи и комментарии "компетентных" соседей.

Начнем с того, что в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" раздел III "Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений" был полностью посвящен теме настоящей главы нашей книги. Не видим смысла заниматься комментарием статей раздела III Закона "О приватизации" так как вы уже знаете из предыдущих глав нашей книги, этот Закон в этой части утратил свою силу. С 1 марта 2005 года эти вопросы регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Сразу скажем, что нормы, прописанные в Кодексе, аналогичны тем, что были в разделе III Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения. Несколько слов о "Товариществе собственников жилья". Это необходимо, т.к. с 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, глава 13 раздела VI которого посвящена правовому регулированию порядка создания и деятельности Товариществ собственников жилья. В указанной выше главе прямо говорится об ответственности по содержанию жилищного фонда Товариществ, а так же, каким образом они могут выполнять эту обязанность.

За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).

Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным органами местного самоуправления, или согласно договора с управляющей организацией, органами управления товарищества собственников жилья и т.д., о чем говорится в разделе VII "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги" Жилищного кодекса Российской Федерации.

Размер платы за коммунальные услуги определяется по новому законодательству, исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Необходимо обратить ваше внимание на то, что на основании ст. 157 ЖК РФ, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Мы сознательно подробно остановились на размерах оплаты и тарифах оплаты за коммунальные услуги, чтобы показать вам, размер оплаты за жилье после того, как вы приватизируете свое жилище, не изменится.

Собственники приватизированных жилых помещений в коммунальных квартирах оплачивают на равных условиях с нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом мест общего пользования коммунальных квартир общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Следует помнить, что на основании Жилищного кодекса РФ (ст. 43), доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в этой квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в квартире указанного собственника. Поясним, чему же равна доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. На этот вопрос отвечает ст. 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в этой квартире пропорциональна размеру общей площади указанной квартиры.

Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организации для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от организационно-правовых форм).

На сегодняшний день, как правило, обслуживание и ремонт жилого дома осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями или их правопреемниками, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации для обслуживания этих квартир.

Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда осуществляют органы местного самоуправления и органы государственной жилищной инспекции.

Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и придомовой территории влечет ответственность в установленном порядке.

Раздел II. Передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (деприватизация жилья). Правовые последствия

Глава 10. Условия передачи гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (условия совершения деприватизации)

Не так часто к юристам обращаются граждане с вопросами о деприватизации жилых помещений. Под деприватизацией понимаем - передачу в собственность государства приватизированных гражданами жилых помещений. Мы надеемся, что, изучив предыдущую главу нашей книги, вы достаточно хорошо стали разбираться с вопросами приватизации - что это такое, приватизация, в каких случаях необходима приватизация жилища и т.д. и т.п. Возврат государству приватизированной жилой площади несколько иной вид сделки и не только в юридическом, но и моральном аспекте. Прежде, чем рассказать о правовых действиях, последствиях этого шага, мы бы хотели поговорить о моральной, чисто практической стороне вопроса. Можно было бы написать несколько слов или предложений, типа: прежде чем решиться на приватизацию принадлежащих вам помещений, необходимо хорошенько подумать и взвесить все доводы за и против. Но нам не хотелось бы подходить к этому важнейшему вопросу формально, так как после деприватизации граждане уже не смогут ни продать, ни завещать, ни заложить свою квартиру, ни вернуть квартире обратно статус приватизированной, так как теряют право на приватизацию.

Что же заставляет людей идти на этот исключительный шаг? Рассмотрим экономический фактор, если одинокий, здесь имеется в виду абсолютно одинокий пенсионер, уточним, именно одинокий человек, достиг пенсионного возраста. То есть человек выбыл из детородного возраста, у него уже по физическим причинам не может быть продолжение рода, да и заключить брак просто для совместного проживания уже очень сложно. Кроме этого отсутствуют племянники или какие-либо иные родственники или близкие люди. Налог на имущество, который платят собственники жилья, о чем мы уже говорили выше, ненамного, но все же выше платы за наем жилья, который платят наниматели социального жилья, в пересчете на равноценное жилье в пределах социальной нормы. Для человека, живущего только на средства пенсионного обеспечения, это существенно. Присутствует здесь и такой фактор, как своеобразная защита от криминала. Государственная квартира в очень малой степени интересует мошенников от недвижимости, поверьте нам - этот факт заслуживает внимания. Кроме этого, для ситуации, которую мы описали выше, свойственен и еще один немаловажный факт - бывшему советскому человеку, всю сознательную жизнь прожившему под опекой ЖЭКов и ДЭЗов, это порой действительно психологически трудно. Опять сделаем оговорку, инвалиды труда, боевых действий, детства, не достигшие пенсионного возраста, не попадают под наши рассуждения. Конечно, не надо делать вывод, что описанный нами случай единственный, возможны другие варианты, но по аналогии вы всегда можете ориентироваться в той или иной ситуации. В заключение дадим еще один небольшой совет, не имеет смысла отказываться от приватизированного жилья под влиянием выдуманных мифических страхов, если у вас появилась мысль об отказе от своей собственности, еще раз посоветуйтесь с юристом.

Настало время перейти к правовым нормам деприватизации.

Прежде всего, обратимся к законодательной базе. В Законе Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в статье 9.1, говорится, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (В Москве процесс деприватизации регулируется законом г. Москвы от 6 ноября 2002 года N 60. Этот закон определяет порядок передачи городу Москве приватизированных жителями Москвы жилых помещений.)

Данное право на деприватизацию распространяется не на все приватизированные помещения, находящиеся в собственности граждан. Нельзя деприватизировать жилые помещения, по которым проходили какие-либо сделки: если данное жилье покупалось, продавалось, было получено по наследству, находится в залоге или под арестом (обременено). Отказ в деприватизации получат и те, кто, имея приватизированное жилье, купил или получил в наследство еще одну квартиру или комнату в коммунальной квартире.

В последние годы все чаще к юристам обращаются граждане Российской Федерации с вопросом, который, по их мнению, имеет отношение к теме рассматриваемой нами в этой главе, т.е. к деприватизации. В чем суть вопроса: приватизация их жилища произошла во время действия первой редакции Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", во второй статье которого, до внесения в нее последующих изменений (в части 1 изменения введены в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1; Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 28.03.98 N 50-ФЗ. Далее часть 2 введена Федеральным законом от 11.08.94 N 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.03.98 N 50-ФЗ; часть 3 введена Федеральным законом от 11.08.94 N 26-ФЗ, часть 3 в ред. Федерального закона от 28.03.98 N 50-ФЗ; часть 4 введена Федеральным законом от 11.08.94 N 26-ФЗ), было предусмотрено, что приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Вот на это последнее указание второй статьи мы и обратим наше особое внимание. Из нее следует, что в Законе отсутствовало правовое обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. Впоследствии Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11.08.94 N 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в статьи 2, 3, 7 и 11 Закона.

Статья 2 дополнилась в числе прочего следующим:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи на приватизацию жилых помещений;

- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему;

- предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении;

Иными словами, при приватизации жилого помещения в обязательном порядке должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизационной квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем, чтобы в результате приватизации жилья и возможного последующим его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних.

После прочтения приведенного выше текста вы наверняка скажете, зачем мы повторяем сказанное в предыдущей главе. Конечно, вы правы, мы уже говорили с вами на эту тему, но еще раз решили напомнить вам, дабы был понятен ход наших рассуждений.

Граждане, будучи несовершеннолетними в период до вступления в силу изменений, о которых мы с вами говорили в этом разделе, не получили право собственности на хотя бы долю в жилом помещении, в котором они были зарегистрированы. В силу различных жизненных ситуаций на данный момент у них возникает необходимость во владении жильем. Что делать в этом случае? Как правило, граждане, оказавшись в такой ситуации, хотят деприватизировать жилье, а затем вновь оформить приватизацию, но уже с включением в договор передачи и свидетельство о праве на собственность всех заинтересованных лиц. Надеюсь, коллеги простят нам такое неквалифицированное изложение желания наших клиентов, но в напечатанном предложении мы постарались дословно изложить вопрос наших клиентов. Мы с вами подошли к самому важному моменту нашего разговора.

В первую очередь надо обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В этом случае по решению суда, подчеркиваем, именно суда, договор передачи считается недействительным и комната или квартира снова становится государственной собственностью. При этом граждане, которые ранее приватизировали указанное жилье, не теряют свое право на приватизацию. Следующим шагом жилое помещение вновь приватизируется с участием всех зарегистрированных по указанному адресу лиц. Обращаем ваше внимание, приватизировать можно на всех зарегистрированных на момент первой приватизации.

В заключение необходимо добавить к ранее сказанному, что два случая, описанных нами в этой главе, не имеют между собой ничего общего. Если ваш случай относится ко второму варианту, а чаще всего именно такие ситуации возникают у граждан, то вы действительно не должны терять времени и в соответствии с нашими рекомендациями решить свои проблемы.

Глава 11. Порядок передачи гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (совершения деприватизации)

Порядок передачи в собственность города свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами, мы с вами рассмотрим на примере порядка передачи в собственность г. Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами. Настоящий порядок разработан во исполнение ст. 9.1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

1. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющихся для них единственным местом проживания), желающие передать свободное от обязательств жилое помещение в собственность города Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе.

2. Город не вправе принимать жилые помещения не свободные от обязательств. В случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу, об этом мы уже говорили с вами ранее.

3. Передача жилых помещений в собственность города Москвы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице заместителя руководителя - начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения.

4. При оформлении договора передачи жилой площади в собственность города Москвы собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст. 11 Федерального Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом.

5. После проведения государственной регистрации:

- гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;

- Департаменту - свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.

На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города.

6. После регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, передавшими приватизированное ими жилое помещение в собственность города Москвы, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.

В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граждан, проживающих на данной жилой площади, которые участвовали в приватизации переданного городу жилого помещения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом.

Глава 12. Документы, необходимые для передачи гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (деприватизация)

Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе следующие документы:

1. Оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).

В случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП;

2. Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом.

3. Выписка из домовой книги (срок действия два месяца).

4. Копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения.

5. Поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (следует предупредить, что справки указанные в этом пункте выдаются в БТИ, услуга платная, но деньги потраченные на получение указанных справок вам никто не вернет).

6. Ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение.

7. Квитанция об оплате регистрационного сбора.

Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированного жилого помещения (в соответствии с действующим законодательством);

Договор подписывается заместителем руководителя - начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;

Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Раздел III. Договор социального найма

Третий раздел нашей книги посвящен договору социального найма. По ходу повествования мы не раз упоминали его. Чтобы читатель лучше представлял, что такое договор социального найма, и, следовательно, легче воспринимал приведенный выше материал, мы решили посвятить этому вопросу отдельный раздел.

Обратившись к Жилищному кодексу Российской Федерации, введенному в действие с 1 марта 2005 года, мы с вами найдем исчерпывающий ответ на наш вопрос.

Весь текст этого раздела будет состоять из приведенных нескольких статей Жилищного кодекса и короткого комментария к ним.

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в части 1 статьи 60 ЖК РФ, следует, что одной стороной, т.е. наймодателем по договору социального найма, может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем - другой стороной, по указанному договору является гражданин Российской Федерации. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Жилищного кодекса.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

2. В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока. Это, означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует.

3. Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В части 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Устанавливая правила о форме договора социального найма, Жилищный кодекс в части 1 комментируемой статьи воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Жилищного кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

2. При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который, согласно части 2 комментируемой статьи, должен быть утвержден Правительством РФ. Пока это не сделано, ориентирами могут служить Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР и Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Для наглядности в разделе 5 мы приводим пример типового договора социального найма жилого помещения.

Надеемся, что читатель в общих чертах представляет себе, что такое договор социального найма, и мы не станем утруждать его дальнейшим обсуждением этого вопроса. Тема нашей книги ставит перед нами иные задачи.

Раздел IV. Судебная практика

Приложение N 1

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений"

Приложение N 2

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 февраля 1993 г.

Приложение N 3

Постановление президиума Московского городского суда от 12 марта 1998 г.

Раздел V. Нормативные правовые акты Российской Федерации

Приложение N 1

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

Приложение N 2

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Приложение N 3

Постановление Правительства Москвы от 12 октября 1999 г. N 937 "О приведении нормативной базы по приватизации жилищного фонда в г. Москве в соответствие с Законом города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения"

Приложение N 4

Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда


Образцы документов

1. Договоры
2. Исковые заявления
3. Доверенности
4. Учредительные документы
5. Адреса мировых судов г.Челябинска
6. Адреса районных судов г.Челябинска
7. Арбитражный суд Челябинской области
8. Адрес Челябинского областного суда


Юридические услуги в сфере автострахования, ДТП, Судебных разбирательств со страховыми компаниями.

Юридические услуги представителя в суде по гражданским делам

Юридические консультационные услуги консультации: по эл. почте, по телефону, выездные.

Юридические услуги для организаций. Абонентское обслуживание, Арбитражный процесс и пр.

Регистрация и ликвидация юридических лиц различной правовой формы.

Юридические услуги: составление исковых заявлений, договоров иных документов.

Юридические Услуги в сфере защиты прав потребителей.

Юридические Услуги в семейном праве. Оформление наследства, опека и попечительство. Бракоразводный процесс.

Юридические Услуги в сфере недвижимости. Регистрация, сопровождение сделок, приватизация и пр.

Челябинск 2014
Юридическая компания "Форлекс", 454048 г.Челябинск, ул.Доватора, д.48 оф.410
Тел.: 8 (351) 230-66-90, 248-48-86, 248-28-68
pravo174@bk.ru